由于房地產市場疲軟、棚改退坡等因素，老舊小區改造或將成為房地產市場的關鍵因素，而建材市場也將相應發生變化，利好管材、瓷磚、涂料、防水等建材品類。

　　據住建部公布的信息，經過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。根據國務院參事仇保興的初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額預計高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　據住建部數據，全國待改造老舊小區面積約40億平，依據北京市舊改技術經濟指標，華泰證券測算出投資強度為246元/㎡，考慮材料人工漲價及加項等因素，預計投資強度望達300-400元/㎡(不含電梯)，對應總市場空間1.2-1.6萬億元。

　　何況，我國尚有約5千億左右的住房公共維修基金，沉淀在各級財政和房管局賬戶中，有觀點認為，這些錢可以合理地用起來。

　　有些人覺得舊改這事跟自己沒關系，蛋糕都被極少數人搶走了，自己沒有能力插一手。如果你一開始就持這種觀念，還沒出發就已經失敗了。

　　努力不一定成功，但不努力一定不成功。身邊已經有一些典型的例子，不少商家成功在老舊小區打開局面。

　　我們先看老舊小區到底要改什么？根據政府兩會及三部委發文，老舊小區改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎設施，小區內配套養老撫幼、無障礙、便民等服務設施（包括電梯），包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新。

　　簡單來講，就是要加裝電梯、維修道路、翻新管網、翻新裝飾外墻、完善防水、樓道修繕、入戶裝修翻新、門禁改造等，對應的產品包括管材、防水材料、瓷磚、吊頂、人造板、外墻涂料、內墻涂料、五金、保溫材料、照明、門禁等，當然還有像水泥、玻璃等材料需求。

　　國家從政策層面推動舊房改造，我們沒必要只盯著政府拋出的招標蛋糕，老舊小區改造里，有一部分是財政承擔，主要是公共設施的建設，這類訂單在每個城市里，確實只屬于少部分人，但借著這股改造風，有不少業主會做室內的裝修翻新，早點切入布局，拿單的機會不少會。

　　具體來看，舊改帶來的機會可以做這樣一個劃分，涉及戶外的改造與室內翻新兩部分，據大材研究梳理，至少包括8種機會：

　　1、外墻改造，這主要是外墻涂料的機會，一般不是業主個人的事兒，而是要由業委會、物業、社區、街道及舊改資金的支持，有的地方可能是動用大修資金，有的地方會有地方財政補貼，普遍采用招標的形式，要想拿這部分訂單，往往要競標才行。

　　2、防水改造，帶動防水涂料、防水施工等市場，這個防水既有室內的防水改造，由業主自己買單；還有就是小區公共區域的改造，由小區公共資金解決，多由物業或業委會出面招標。

　　3、戶外地磚的翻新，這個主要是建筑陶瓷企業、石材企業的機會，比如小區范圍內的地面整治，小區周邊的路面改造等，要么是小區操刀，要么是財政負責，要看責任所屬。

　　4、內墻翻新改造，意味著做內墻涂料、壁紙、壁布等企業迎來一輪機會，內墻的翻新并不僅是業主家里的重新涂刷，還有小區里的公共區域內墻翻新，比如小區大廳、走廊等內墻。

　　5、照明，一個是小區公共區域的照明，很多老小區幾乎沒有可靠的照明，夜間出行很不方便，要么照明燈具質量很差，存在隱患，這次改造會做一些改變。還有就是很多家里的照明，這是剛需，而且比較高頻，不時都有人在買燈具。

　　6、各種五金產品的需求量非常大，比如門鎖、拉手等，由于門窗改造量不會小，自然能帶動門窗五金的銷售量。另外，五金普遍存在于衛浴、廚電、水暖、家具配件等產品上，會明顯受益于舊改。

　　7、管材，比如上下水管線、排水管道、居民家中所用的水管等。

　　8、智慧社區，有些地方步子邁得比較大的，會考慮將智能家居引入小區里，比如采用更智能的門禁、安防等；比如在小區里安排智能養老床位，安裝健康監測等設備。

　　值得注意的是，老舊小區帶來的需求里面，有兩種情況：

　　一個是政府與小區物業操持的公共改造項目，會集中爆發，拿下幾個單子就不錯。

　　另一種情況是業主個人的翻新裝修，不是集中爆發，比較分散，要掌握營銷部署，才能獲取一定量的項目。

　　建議是，要想抓住老舊小區的市場需求，可以從如下七個方向切入：

　　1、針對政府發起的老舊小區改造，需要了解本地政策，參加對應的招標。

　　2、針對由小區物業、業委會等負責的項目，跟各個小區的物業、業委會、社區、街道辦等主管人員建立緊密聯系，獲取改造的進度。

　　3、賣場和商家聯合推行家具建材以舊換新，免費拆卸回收舊建材，用以舊換新的方式激活業主翻新改造需求。

　　4、推出專門面向老舊小區的產品套餐、翻新改造方案，根據不同老舊小區的情況，設計不同價位，不同服務內容，當成獨立業務安排專業團隊運營。

　　5、針對老舊小區策劃適配的營銷策略，比如免費的家居維保、根據戶型提供對應的翻新方案與效果圖、充分發揮老帶新的優勢等。

　　6、如果是廠家，可以針對舊房市場推出專門的產品系列，為有舊房改造需求的用戶打造特別定制款。

　　7、聯手相關品類，一起開發老舊小區市場。大家都有自己的客戶資源，拿出來共享，一起挖掘。

　　（來源：大材研究，首席分析師：鄧超明）

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