一場租客與房東之間，因裝修房屋后又轉租引發的糾紛。上海市金山區朱涇鎮人民調解員主動介入，堅持矛盾糾紛就地解決，堅持以法律為準繩，兼顧雙方的感情，靈活運用調解方法，為當事人普法釋理的同時，也兼顧情理，及時解決了當事人的一件煩心事，踐行了新時代“楓橋經驗”。

房屋破舊經常漏水

家住金山區朱涇鎮的張某以每年4000元的價格向沈阿婆租賃一處民房，租期屆滿后，兩人雖未重新簽訂租房合同，但張某一直租住在該房屋內，沈阿婆也未表示收回房屋。

由于房屋破舊，一到刮風下雨天，樓頂漏水嚴重，張某多次和沈阿婆溝通希望修繕房屋，但一直沒有得到答復。

無奈之下，張某對屋頂進行了翻修，將房屋內所有木質窗戶換成鋁合金窗，并粉刷了墻壁。房屋裝修完成后，張某的拆遷安置房也正好分配到手，便將房屋轉租給第三人。

此后，沈阿婆因家庭原因要求收回房屋，雙方為裝修房屋費用和收回房屋的違約金問題引發紛爭，張某遲遲不愿交出房屋。

無奈之下，沈阿婆前往朱涇司法所求助。

司法所的調解員當即向張某和沈阿婆了解情況。張某認為沈阿婆突然收回房屋構成違約，要求賠償，自己花錢把房屋裝修一新，沈阿婆應當承擔房屋的裝修費用。但沈阿婆認為租賃合同到期后，她可以隨時收回房屋，張某擅自將房屋轉租給第三人，構成違約。沈阿婆還表示，張某未經同意私自修繕房屋，不應由自己承擔相關費用。

租房合同繼續有效

調解員根據雙方訴求，對張某和沈阿婆的疑問耐心給予解釋疏導。

調解員告訴沈阿婆：“根據《民法典》第七百三十四條規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。”調解員向雙方解釋，這意味著租賃合同繼續有效，只是租賃期限變成了不定期。

“這個租房合同還有效我認了，但是他沒有經過我同意就把房子租給第三人，這個事情我不同意的，他要把租給別人的房租給我。”沈阿婆聽后提出疑問。

調解員要求沈阿婆和張某提供租房合同，通過查看雙方出示的租房合同后發現，張某與第三人簽訂的租房合同，當時沈阿婆是知情的。而且沈阿婆申請調解時，已經超過了六個月的異議期。

此時，調解員再次向沈阿婆解釋：“根據《民法典》第七百一十八條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。此時應當視為沈阿婆同意張某轉租的行為。”沈阿婆聽了調解員的解釋后，對于轉租合同也不再有異議。

裝修費用誰來承擔

此時張某提出要求：“既然租房合同有效，現在沈阿婆要求我退租，應當賠償我房屋的裝修和裝飾的費用。”

調解員在調查中發現，張某所說的裝修費用由兩部分組成：一是房屋屋頂翻修費用，二是房屋內部及門窗的裝修費用。

針對屋頂翻修費用，沈阿婆的出租房由于屋頂漏水，影響了承租人張某的使用，張某多次要求沈阿婆修繕未得到回應，張某只好自己出錢維修。

調解員向雙方解釋，“根據《民法典》第七百一十三條規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因此張某翻修屋頂的維修費用應當由出租人沈阿婆負擔。”

此外，沈阿婆的出租房雖然窗戶是木質結構，墻皮也有些脫落，但這些問題并不影響張某的使用，僅僅影響了外部美觀，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

因此張某未經沈阿婆同意擅自進行裝修，該筆費用應由張某承擔。不過，張某的裝修使出租房屋變得整潔明亮，對出租人而言是一件好事，從情理和道理來看，沈阿婆應適當承擔部分裝修費用，沈阿婆也表示同意。

補償費用達成一致

雙方聽了調解員的解釋后，都不再堅持初始的立場。沈阿婆還向調解員打開心扉，看到房屋煥然一新，內心挺感謝張某的，因為現在找人裝修費事又費錢，自己年紀大了也力不從心。只因要求張某搬離時對方態度蠻橫，感覺很不舒服，所以才堅持一分錢不給。

調解員看到當事人態度都有所緩和，于是再一次進行調解。

沈阿婆表示愿意承擔屋頂修繕的費用，但是關于房屋裝修費用，沈阿婆答應承擔部分費用，但要求張某提供相關裝修的單據。此時，張某情緒又激動起來，認為裝修完工一年多了，根本找不到單據，對方是故意找茬。

眼看雙方再一次陷入矛盾僵局，調解員決定暫停調解，先讓張某嘗試找一下收據或者聯系當初裝修的師傅，沈阿婆也可以向熟悉的裝修公司了解費用。

一周后，調解員再次與張某和沈阿婆取得聯系，張某表示單據沒找到，但是聯系了當初裝修的師傅，可以讓他來作證。沈阿婆也向裝修公司了解情況，價格與張某所說相差不大。雙方最終就補償的費用達成一致，這起糾紛終于得到了妥善化解。

【調解心得】

近年來，因房屋租賃引發的矛盾糾紛屢見不鮮，特別是沒有書面租賃協議或者租賃協議約定不明確的案例，往往當事人各執一詞，難辨真偽。本案中，因為涉及到老年人，調解員更加慎重耐心，始終打好法律與感情兩張牌，以理服人，以情動人。調解員堅持以法律為準繩，兼顧雙方的感情，靈活運用調解方法，為當事人普法釋理的同時，也兼顧情理，綜合運用法理情化解了這起裝修轉租的糾紛。

來源：上海法治報

作者：金勇

編輯：甘偉萍

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